Industrias de bienes de consumo, médica y aeroespacial impulsan demanda inmobiliaria.


DATOZ, LA EMPRESA DE INVESTIGACIÓN DE BIENES RAÍCES COMERCIALES MÁS GRANDE DE MÉXICO, COMPARTIÓ CON SER EMPRESARIO UN PANORAMA COMPLETO DEL INVENTARIO, COSTO Y DEMANDA DEL MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL EN LA FRONTERA Y EN LA CAPITAL DEL ESTADO. PESE AL IMPACTO ECONÓMICO DE LA PANDEMIA POR COVID-19, ESTOS INDICADORES PODRÍAN DAR SEÑALES DE LA TAN ANHELADA RECUPERACIÓN ECONÓMICA EN PRÓXIMOS MESES: TAN SÓLO CIUDAD JUÁREZ, SE UBICÓ ESTE AÑO COMO QUINTO LUGAR NACIONAL EN DEMANDA DE NAVES INDUSTRIALES Y CHIHUAHUA SE MANTUVO GRACIAS A LA DEMANDA DE LA INDUSTRIA AEROESPACIAL.

“El segmento industrial ha sido el más resiliente de la industria inmobiliaria en México en lo que va de la pandemia por #COVID19 y su ritmo de recuperación ha sido casi inmediato. Algunos mercados, incluso, han tenido un mejor desempeño respecto a años anteriores”. Así lo aseguró Pamela Ventura, especialista en Análisis y Contenido de #Datoz, la plataforma de disponibilidad e inteligencia inmobiliaria más completa de México, dedicada a registrar todos los eventos que afectan a las propiedades industriales, desde su planeación y construcción, hasta su comercialización, ocupación y desocupación.

Basándose en el monitoreo de la actividad inmobiliaria de 24 ciudades del país, Ventura afirma que durante este año han tenido conocimiento de proyectos de magnitud importante que no se han frenado; por el contrario, han acelerado el ritmo.

“Quizá también hubo inversiones que bajaron el ritmo por alguna u otra situación. Pero no podemos hablar de transacciones que no se logran cerrar. Los mercados de Chihuahua y Ciudad Juárez sí tuvieron bajas en su demanda de espacios industriales, pero no fue tan pronunciada como en otros mercados del país. Además, Juárez hubo incrementos en la inversión para la construcción de nuevos espacios industriales respecto al año anterior”, señaló la especialista. A pregunta expresa, Pamela Ventura anticipa una recuperación del sector en los próximos meses. “De la mano del nearshoring y el comercio electrónico, el segmento industrial recuperará su dinamismo para 2021”.


•¿Cuál es el inventario de espacios industriales en Chihuahua y en Ciudad Juárez?

PM: Ciudad Juárez es el mercado inmobiliario industrial más grande de Chihuahua con 6.3 millones de metros cuadrados (m2) de área neta rentable, lo que lo posiciona como el segundo más grande de la región norponiente y el cuarto a nivel nacional. Chihuahua es un mercado más pequeño, con 1.8 millones m2 de área neta rentable, por lo que ocupa la cuarta posición en la región norponiente y la décima cuarta en el país.


•En el mercado nacional, ¿qué posición ocupan ambas ciudades en la demanda de estos espacios?

De enero a septiembre, Ciudad Juárez acumuló una absorción bruta (compra o renta de espacios industriales) de 192 mil 337 m2, de los cuales 106 mil 521 m2 se demandaron en el tercer trimestre del 2020. Sin embargo, comparado con el tercer trimestre del 2019 tuvo una caída del 26 por ciento. La industria de bienes de consumo industrial y la médica impulsaron la demanda de esta ciudad. Con todo, este mercado se situó en el quinto lugar de absorción a nivel nacional en los 3 trimestres transcurridos del 2020.

Chihuahua tuvo una absorción bruta de 22 mil 375 m2 de enero a septiembre, lo que significó una caída de 19 por ciento respecto al mismo periodo del 2019. La industria aeroespacial impulsó esta demanda. Chihuahua ocupa el onceavo lugar de absorción en el país.


•¿Cómo se determinan los precios de compra, venta o renta de estos espacios?

El precio de renta de un edificio “shell” actualmente se cotiza en aproximadamente de $US 4.09/m2/mes y se determina combinando los costos de construcción y el precio del terreno.

Los precios de terrenos industriales contemplan los costos de urbanización necesaria para dar servicio a usuarios manufactureros y logísticos. Adicionalmente, hay que agregar al precio de renta de un edificio “shell” los costos asociados con las mejoras de un inquilino. Mejoras tradicionales y que funcionan para la gran mayoría de los usuarios se capitalizan en rangos de 10 por ciento al 15 por ciento. Mejoras más especializadas, o que superan cierta cantidad, como por ejemplo sistema de ventilación HVAC, rociadores contra incendios, entre otras, típicamente se amortizan durante el periodo de renta en tasas de aproximadamente 10 por ciento a 15 por ciento.


•¿Cuántos y qué valor tienen actualmente los espacios inmobiliarios industriales disponibles?

Ciudad Juárez tiene una disponibilidad de 336 mil 433 m2 de área neta rentable, lo que equivale a una tasa de disponibilidad de 5.3 por ciento. Asimismo, el precio de salida para renta de naves industriales en este mercado es de $4.29 USD/m2/mes. Chihuahua cuenta con 90 mil 453 m2 de superficie disponible. Su tasa de disponibilidad es de 5 por ciento. Su precio de salida es de $4.11 USD/m2/mes.


•¿Qué tanto ha cambiado en ambas ciudades el tema del #Ecommerce las necesidades de espacios para logística y distribución?

Ciudad Juárez y Chihuahua son mercados típicamente manufactureros, puesto que las empresas optan por establecer sus operaciones de manufactura en la zona norte del país para aprovechar la cercanía con Estados Unidos y la mano de obra calificada

En Ciudad Juárez ha habido una demanda sustancial de espacios para actividad logística en lo que va del año, con más de 55 mil m2, pero estos inmuebles forman parte de las cadenas de distribución de empresas de bienes de consumo industrial, principalmente. Si bien, también hubo demanda de inmuebles por parte de empresas dedicadas a logística, no hubo participación de compañías de comercio electrónico ni paquetería.


•¿Qué proyectos inmobiliarios enfocados al sector industrial y proyectados para Juárez y Chihuahua conocen?

En lo que va del año, en Ciudad Juárez se ha iniciado la construcción 97 mil 100 m2 de área neta rentable, de los cuales 40 mil 299 m2 iniciaron construcción en el tercer trimestre del 2020. Alrededor de 10 mil m2 pertenecen a un edificio BTS para la expansión de una empresa, que también inició construcción en el tercer trimestre de este año. Grupo Los Bravos construye actualmente uno de los edificios especulativos con mayor espacio disponible, de más de 16 mil m2 en el parque Los Bravos III, ubicado en el corredor sureste. De enero a septiembre, sólo Fibra Nova construyó un edificio de más de 5 mil m2 de área rentable en el parque industrial #Bafar Sur en Chihuahua, el cual ya se entregó.

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